Comprar y reformar una vivienda: todo lo que debes tener en cuenta | Estar donde estás

Las ventas de viviendas continúan en un buen momento con cinco meses consecutivos de tasas positivas. En julio, última fecha con datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística (INE), las transacciones aumentaron un 53,5% respecto al mismo período de 2020, la cifra más alta desde abril de 2008. La adquisición de viviendas antiguas se destacó en un mayor incremento : lo hizo además de los de nueva construcción. Esta es una tendencia alentada, dicen los expertos, por las operaciones pospuestas por la pandemia y las bajas tasas de interés.

En el caso de vivienda usada, la adquisición suele implicar también reforma. Los expertos estiman el desembolso para la realización de la obra entre 500 y 700 euros el metro cuadrado, aunque el precio final dependerá de los materiales utilizados y del alcance de las transformaciones. Además, cuanto más antigua sea la propiedad, más dinero tendrá que gastarse en reparaciones. Y, en la actualidad, la mitad del stock de edificaciones de uso residencial es anterior a 1980, circunstancia que los compradores deben tener en cuenta a la hora de plantearse adquirir este tipo de inmuebles, sumando a los costes de adquisición los de la reforma necesaria.

Compare precios y solicite un presupuesto cerrado

Lo primero que debe hacer antes de tomar la decisión de comprar para renovar es darse una vuelta. Los expertos aconsejan solicitar tres presupuestos diferentes para trabajos de diferentes empresas. Y no olvides que lo más barato no siempre es lo mejor. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que, en este documento, además de figurar el desglose de los gastos, tanto de los materiales como de la mano de obra, deben estar incluidos los impuestos de obra, para conocer el coste verdadero.

Carlos Balado, profesor de OBS Business School, recomienda comenzar con un presupuesto cerrado que incluya el precio completo con impuestos, para evitar un aumento inesperado de gastos. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) propone que el documento incluya las fechas de inicio y finalización, la descripción de las obras y superficies, los materiales con sus cualidades (incluyendo la marca y modelo, si ya se han decidido) y obligaciones, tales como reparar cualquier desperfecto, además del período de garantía y cómo reclamar.

En la mayoría de los casos, señalan los expertos, la mitad del dinero generalmente se solicita por adelantado como pago inicial. Si se requiere este pago por adelantado, la UCO sugiere que esté entre el 30% y el 40%. A medida que se avanza, se pueden realizar más entregas y completar el resto al final de la reforma. Aunque las condiciones se pueden negociar.

El presupuesto debe ir acompañado del proyecto de obra que debe ser realizado por un especialista. En el caso de una reforma integral que afecte a los elementos estructurales de la vivienda, se requiere la obra de un arquitecto. Además, en este caso, su intervención es necesaria durante el proceso. Los trabajos menores solo pueden ser supervisados ​​por un director de proyecto.

Font afirma que la duración depende del alcance de la obra, pero, en el caso de una obra completa, suele ser de seis meses, aunque puede retrasarse en función de la complejidad de la obra.

Analizar el estado de la casa

José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), asesora a los nuevos propietarios para que velen por que la estructura y las instalaciones de agua, gas y electricidad estén en buen estado antes de adquirir la propiedad.

Si bien el comprador puede examinar la casa por su cuenta, buscando grietas y humedad, es recomendable, dado el precio de esta inversión, buscar el consejo de un arquitecto que evaluará el estado de la propiedad. La casa con una inspección. Saúl Cubilla, director de marketing de Timbrit, empresa de servicios a domicilio, estima que el coste medio de este asesoramiento en una primera visita para tasar el inmueble se sitúa entre los 340 euros y los 1500 euros la hora.

No solo es importante analizar el estado del apartamento o casa, sino también examinar el estado de la infraestructura común, incluida la fachada, las tuberías, el ascensor, el sistema de calefacción y los contadores. Bueno, cualquier trabajo adicional en la comunidad, dice Balado, aumentará el precio de la tarifa de licencia mensual y, por lo tanto, resultará en un gasto imprevisto.

Rafael Sambola, catedrático de Eada Business School, informa si el edificio ha sido objeto de una inspección técnica de la edificación (ITE) recientemente o si debe hacerlo en los próximos años. Se trata de un control técnico al que deben someterse los edificios de más de 45 años y que puede ser consultado por el Ayuntamiento.

Conoce la eficiencia energética

Podcast recomienda solicitar el Certificado de eficiencia energética del hogar, un documento que normalmente ofrecen las agencias inmobiliarias, pero no todas las casas usadas tienen uno. La eficiencia energética es una de las tareas destacadas de los edificios españoles. Dependiendo del consumo energético se establecen determinadas etiquetas. El 84,5% de los edificios tiene etiquetas E, F o G, y solo el 0,3% tiene A, la máxima eficiencia. El objetivo de la reforma debe ser obtener una etiqueta más alta, al menos B o c. Para ello, en piso.com aconsejan revisar cierres de puertas y ventanas, sistema de calefacción e iluminación, entre otros aspectos.

Para obtener el certificado energético es necesario que un técnico cualificado (como un director de obra o un técnico en eficiencia energética) mida el consumo energético de la vivienda y evalúe el estado de las instalaciones eléctricas. Este informe se debe presentar a la Administración Autónoma para obtener la etiqueta de la casa y se puede solicitar al vendedor antes de la compra.

Empiece por la cocina y los baños

Font souligne que dans la plupart des maisons, la première chose à faire est de travailler dans la cuisine et les salles de bain, car ce sont les pièces les plus importantes et donc les plus urgentes en entrant pour vivre, en plus des rénovations qui prennent más tiempo. . Aunque las demoliciones de tabiques y la nueva elevación que darán forma a la nueva configuración de la vivienda también son prioritarias, en caso de una reforma integral.

También se instalarán los sistemas de fontanería y la red eléctrica. En esta etapa, se debe revisar la potencia suscrita, si es necesario. Un electricista o la propia empresa encargada de la obra puede gestionarlo. Posteriormente sólo quedan los acabados de paredes, suelos y techos, los trabajos de carpintería y finalmente la decoración.

La obra debe ser comunicada a la comunidad de vecinos, que solo tendrá que pedir permiso cuando se quiera modificar un elemento común, como añadir un cerramiento a la terraza. Sin embargo, siempre se debe solicitar una autorización a la administración municipal, independientemente del alcance de la reforma.

¿Cuánto cuesta reformar la casa?

El coste de la reforma depende sobre todo de dos factores: el número de metros cuadrados y las calidades elegidas para los materiales. La OCU calcula que, para una reforma completa de un piso, el coste varía entre 500 euros y 700 euros el metro cuadrado. Esto elevaría el precio de reformar una vivienda de unos 90 metros cuadrados entre 45.000 euros y 63.000 euros, sumando cocina, baños, suelos, albañilería, pintura, instalación eléctrica y licencias.

Comida

La cocina es la habitación más solicitada en reformas. María Matos, directora de Estudios de Idealista, estima que una cocina de unos 10 metros cuadrados cuesta unos 15.000 euros, o unos 1.500 euros el metro cuadrado.

Cambiar las encimeras cuesta alrededor de 1.500 euros; el desmantelamiento del mueble y su sustitución por un mueble de calidad media, así como los trabajos de demolición y excavación, suponen un total aproximado de 3.500 euros; y el cambio de electrodomésticos generalmente supera los 2.000 euros. Actualmente, también va en aumento la tendencia a abrir la cocina al salón, una acción que suma entre 3.000 y 4.000 euros al presupuesto.

Baños

La reforma de un baño tiene un coste superior a la de la cocina. Una habitación de cinco metros cuadrados cuesta 10.000 euros, o 2.000 euros el metro cuadrado. Los cambios más habituales son la sustitución de la bañera por un plato de ducha, que cuesta entre 1.000 y 2.000 euros; renovando el pavimento y revestimiento de paredes, que alcanza los 2.500 euros y cambiando el lavabo y los inodoros por otros de calidad media, que, sumado a los trabajos de demolición y escombros, suma unos 3.000 euros a la factura, dice Matos.

Lista de espera para renovaciones

Otro aspecto a evaluar es el tiempo de espera para iniciar la obra. En la actualidad, explican desde la OCU, se ha producido un auge en el ámbito de las reformas que ha provocado una escasez de mano de obra y un aumento de los precios de los materiales, lo que tiene, como consecuencia, una ampliación de las listas de espera para emprendedores. .

Cubilla destaca que entre abril y junio de este año, las solicitudes de reforma aumentaron casi un 17% respecto al primer trimestre. La lista de espera en muchas empresas ya supera los seis meses, según Eduardo Molet, fundador y director general de Molet Real Estate.

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