Los precios de las viviendas están contenidos a medida que las ventas se disparan | Estar donde estás

Los precios de las viviendas están contenidos a medida que las ventas se disparan |  Estar donde estás

La recuperación económica continúa impulsando la industria inmobiliaria, que publica noticias todos los meses mostrando que está dejando atrás el impacto de la pandemia. Las ventas de viviendas se han acelerado antes del estallido de la crisis sanitaria. Los precios, sin embargo, muestran una tendencia más estable. Luego de la disminución en 2020, que resultó en una disminución de 0.4% en promedio a nivel nacional con respecto a 2019, durante este año los montos muestran ligeras variaciones, según el Centro de Información Estadística Notarial (CIEN), dependiente de la General Consejo. de Notarios. El aumento de la compra de viviendas, hasta el momento, no ha provocado una subida de precios.

Entre enero y junio de 2021 se vendieron 317.358 viviendas, según CIEN, un 61,85% más que en el mismo período de 2020, durante el cual se había producido una contención estricta. Pero si se compara esa cifra con la del año más cercano sin pandemia, 2019, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que ha vuelto a los niveles anteriores al covid-19: las ventas aumentaron un 0,7% respecto a hace dos años.

Este aumento en el volumen de operaciones, coinciden los expertos, se explica por el apetito por la inversión, el ahorro acumulado por algunas familias durante la pandemia debido a una contención del consumo, el avance del proceso de vacunación y el precio históricamente bajo de los préstamos hipotecarios. – Con el Euribor aún negativo. Aunque, según el vocero de Idealista, Francisco Iñareta, esos números son tan altos debido a la inclusión de operaciones paralizadas por la incertidumbre durante el último año.

Estas transacciones ahora se están reactivando debido a la mejora de las perspectivas económicas. De hecho, el pasado mes de junio, el volumen de firmas aumentó un 70% con respecto al mismo mes de 2020 y un 41% con respecto a junio del año anterior a la pandemia. Iñareta asegura que habrá que esperar a la publicación de los próximos datos para sacar conclusiones y ver si se trata de una situación excepcional o una tendencia.

El crecimiento fue generalizado en todas las comunidades autónomas, pero las mayores cifras se registraron en las regiones costeras e insulares, Canarias (116,7%), Comunidad Valenciana (105,8%) y Cantabria (103,1%), mientras que las más bajas se registraron en Navarra (6,6%). Juan Manuel Chávez, empleado de OBS Business School y autor del informe El sector inmobiliario tras la crisis del coronavirus en España, vincula este crecimiento con el teletrabajo, que ha llevado a muchas personas a invertir en casas de vacaciones para convertirla en su primera residencia para pasar la mayor parte del año, pero también a buscar nuevos espacios para vivir tras la experiencia del encierro, que ha cambiado la forma en que las personas diseñan. y disfruta de la casa.

La evolución de los precios de la vivienda

La reactivación de operaciones es precisamente uno de los motivos a los que los expertos atribuyen esta discrepancia entre la evolución de las ventas y la de los precios. Juan Carlos Martínez Lázaro, catedrático de economía de IE Business School, explica que muchas de las adquisiciones que ahora se están reanudando se concretaron en las condiciones de hace un año, con la demanda colapsada por el coronavirus.

Los analistas también señalan que en el mercado inmobiliario, la subida de precios que suele darse tras el aumento de la demanda no es un proceso automático y en esta ocasión, con una anomalía como una pandemia de la magnitud del covid-19, el retraso es más evidente. Solo si este aumento se mantiene en el tiempo, como sucedió en España a principios de la década de 2000, se puede esperar que los precios se disparen. Es decir, entre el aumento de la demanda y la subida de los precios, hay un período de tiempo durante el cual la tendencia puede consolidarse o detenerse. El gráfico CIEN sobre la evolución de las ventas y precios de la vivienda muestra un desfase entre la caída de las ventas en 2020 y la de los importes, un poco más tarde.

Venta de casas y precio medio.  Fuente: Centro de Información Estadística del Notario.
Venta de casas y precio medio. Fuente: Centro de Información Estadística del Notario.

En lo que va de 2021, el precio medio ha caído un 0,5% desde enero, aunque con variaciones mensuales. En el primer semestre de este año, a excepción de enero, se mantuvo entre el 0,6% y el 3% interanual. Sin embargo, en junio volvió a alcanzar la cifra positiva del 2,3%. Un hecho que augura un buen augurio para la subida de precios ligada al crecimiento de las ventas. Por eso, dicen los expertos, los próximos meses serán clave en España para determinar cómo evoluciona esta variable.

Chávez cree que el valor seguirá subiendo, aunque todavía está lejos de las cifras de dos dígitos que se pudieron ver en los años previos a la crisis económica de 2008. Un dato confirmado por Martínez Lázaro: “Mejores expectativas estimulan la demanda, lo que tienen un impacto claro en los precios ”, enfatiza. María Matos, portavoz del portal inmobiliario Fotocasa, cree, sin embargo, que se trata de un ligero repunte que pronto se estabilizará, como viene haciendo desde 2016, fecha del ajuste de precios tras el fin de la burbuja inmobiliaria.

Antes del estallido de la pandemia, CIEN esperaba que 2020 y 2021 fueran años de estabilización del mercado después de un período de aumento del volumen de ventas (de 2014 a 2018) y de precios (de 2014 a 2019), con ligeras reducciones de precios. ajustar las cantidades del mercado. Pero 2020 provocó una caída en las ventas y el valor -el número de compras cayó un 14,6%, una cifra no recordada desde 2013, cuando el número de viviendas compradas cayó un 17,3% -.

Precio para el futuro cercano

Según los expertos, 2022 será un año en el que el valor de la vivienda se estabilizará, aumentando muy levemente, siguiendo el camino iniciado antes de que el impacto de la pandemia interrumpiera su desarrollo. Aunque aún no se han dado a conocer los datos de este verano, un período en el que tradicionalmente el ritmo de las operaciones se ralentiza, que vuelve a recuperarse en el otoño, para ofrecer una proyección más ajustada.

Desde CIEN explican que es muy probable que a finales de 2021 se vuelva a superar la barra de las 500.000 viviendas vendidas, cifra que no se alcanzó en 2020, con algo más de 415.000, pero que se superó ampliamente en 2019 y 2018. «Las cifras que alcanzamos para la compraventa de viviendas recuerdan a las registradas en los años de auge inmobiliaria, pero el precio no acompaña, porque no vemos fuertes subidas de doble dígito como cuando entramos en crisis. En este momento es muy positivo que haya tanta interacción en el mercado ya que esto ayuda a que la industria inmobiliaria se recupere y se vuelva más dinámica ”, dijo Matos.

Esto también está vinculado a un crecimiento del 2,8% en el Producto Interno Bruto (PIB) durante este trimestre en comparación con el trimestre anterior, pero también a la situación hipotecaria. Iñareta, de Idealista, explica que los usuarios se benefician de tipos de interés históricamente bajos, lo que abarata estos préstamos. Para saber qué tipo de hipoteca (fija o variable) es adecuada para el futuro comprador, Banco Sabadell ha puesto en marcha un simulador.

Martínez Lázaro, del IE Business School, cree que aún queda mucho por determinar, aunque la pandemia, asegura, dejará un cambio estructural en el mercado inmobiliario. “A la espera de ver si se consolida el teletrabajo, todo apunta a que la demanda se desplazará hacia un tipo de vivienda más grande, con espacios al aire libre, más alejados del centro de la ciudad y que incluya espacios para vivir y trabajar”, ​​concluye.

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